Superbonus e abuso edilizio
Posso ottenere lo stesso il Superbonus?
Per ottenere la detrazione prevista dalla Legge n. 126/2020, in materia di “superbonus” ed eventualmente scegliere l’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, i professionisti, da incaricare, devono asseverare gli interventi cosiddetti trainanti, quelli, cioè, previsti dai commi 1, 2 e 3 dell’articolo 119, nonché quelli relativi alla riduzione del rischio sismico.
Nello specifico, i professionisti incaricati devono attestare il rispetto dei requisiti tecnici degli interventi e la corrispondente congruità delle spese sostenute.
Ed ancora, devono asseverare la conformità urbanistica dell’immobile a quella stabilita dal titolo abilitativo che ne ha legittimato la costruzione.
Tale conformità è particolarmente importante per l’ottenimento della detrazione fiscale, se non presente, infatti, si verifica l’esclusione dalla detrazione.
La procedura di asseverazione è stata rivista e semplificata da ultimo attraverso il decreto Semplificazioni, convertito in Legge n. 120/2020.
In seguito a tali modifiche, il percorso per ottenere il “superbonus” si è velocizzato.
Invero, la verifica della conformità urbanistica sarà valida anche se limitata ai soli beni comuni interessati dall’intervento e non anche alle singole unità immobiliari.
Inoltre, eventuali difformità, purchè contenute nella tolleranza del 2%, non necessiteranno di sanatoria, sarà sufficiente che il professionista ne dia atto nell’istanza.
In concreto, le ipotesi che godono della semplificazione sono gli interventi sulle facciate, sul tetto o sulla struttura del condominio. Si pensi ad esempio al caso in cui la difformità derivi dalla presenza di verande abusive. In questi casi, la previsione di tolleranze consente di superare un problema.
Occorre comunque fare attenzione.
La modificata procedura consente di differenziare la verifica di conformità ma limitatamente ai fini della presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni.
Si pongono quindi ulteriori interrogativi.
Ad esempio, se si ha che fare con parti comuni di un condominio e la difformità è stata determinata non da quest’ultimo ma dal proprietario dell’appartamento?
In tale caso, il professionista dovrà verificare l’autorizzazione dell’intervento e, nell’ipotesi in cui sia abusivo, rimettere la questione al condominio stesso.
Il Condominio e il proprietario dell’appartamento difficilmente potranno percorrere la strada della richiesta di sanatoria, risultando quindi inevitabile la rimozione dell’opera difforme.
La procedura semplificata, in ogni caso, non consente di dare una risposta certa sugli effetti che la mancata conformità urbanistica potrà avere sulla effettiva godibilità della detrazione.
La regolarità urbanistica della singola unità immobiliare appare comunque un presupposto per la detraibilità delle spese per l’intervento sulle parti comuni, determinate su base millesimale.
Renzo Di Gregorio
Athena Avvocato Torino