Locazioni commerciali e difficoltà a pagare i canoni ai tempi del Coronavirus
Cosa fare se non si riesce a pagare e a farsi pagare.
Ho un‘ attività commerciale e affitto i locali dove la svolgo.
Sto cercando di sopravvivere alle restrizioni dovute all’emergenza Covid19, magari offrendo servizi online o di consegna a domicilio, ma la principale attività non è ovviamente possibile.
Cosa può succedere se non riesco a pagare l’affitto in questo periodo, perché non posso svolgere l’attività per il divieto del governo?
Oppure posso essere il proprietario del locale, e non ricevo il canone in tempo, o non lo ricevo affatto.
Cosa faccio?
In seguito all’ epidemia che sta investendo il nostro paese cominciano a manifestarsi i primi segnali di una grave crisi economica. Le difficoltà a pagare i canoni di locazione commerciale riguardano tutti quegli imprenditori che hanno dovuto sospendere l’attività commerciale o produttiva, perché obbligati.
Esistono varie ipotesi per risolvere la questione da un punto di vista giuridico ma, allo stato, sono solo ipotesi. Non si è mai verificata, infatti, la chiusura totale, nel mondo intero, delle attività commerciali e produttive.
Cosa dice la legge? Cosa è possibile fare? Si può davvero non pagare?
Esistono in materia diversi punti di vista. Vediamo di fare chiarezza.
La sospensione del pagamento dei canoni di locazione, senza un accordo con il proprietario, potrebbe essere valutata come una decisione arbitraria, pena il possibile sfratto.
Alcuni ritengono evitabile lo sfratto richiamando quanto previsto dall’art. 1256, 2° comma, c.c., che permetterebbe al debitore (nel caso il conduttore) di andare esente da qualsiasi conseguenza se ritarda nel pagare il canone.
Però, il presupposto per applicare la norma richiamata è l’impossibilità assoluta della prestazione, seppur temporanea, non la difficoltà.
Altri richiamano l’art. 1464, c.c., impossibilità parziale della prestazione, dando rilievo alla funzione economico sociale del contratto di locazione commerciale. In sostanza, il fatto che il conduttore non possa neppure recarsi nei locali affittati renderebbe la prestazione del locatore in parte impossibile, così giustificando la riduzione del canone per la durata dell’emergenza.
Altri ancora, ritengono applicabile l’art. 1467, c.c., che prevede la possibilità per il conduttore di domandare lo scioglimento del contratto perché diventato troppo oneroso per avvenimenti straordinari ed imprevedibili. Si pensi alle locazioni dove il canone è determinato in funzione della particolare posizione dell’immobile e dell’intensa possibilità di commercio di solito presente nella zona (I canoni altissimi degli immobili in centro).
Il locatore (proprietario) a quel punto, per mantenere vivo il contratto, ha la possibilità di offrire migliori condizioni, come un canone più basso.
In ogni caso, contro tali ragionamenti, c’è chi sostiene che la situazione d’emergenza che stiamo vivendo, può determinare un’importante difficoltà a pagare il canone, ma non l’impossibilità assoluta. Si pensi per esempio alle attività che hanno riserve economiche a disposizione.
Ed ancora, il conduttore, al di là del mancato svolgimento dell’attività, occupa comunque i locali. Si pensi ai beni strumentali e alle merci del conduttore, per cui la pretesa di non pagare il canone nella sua totalità non sarebbe corretta.
I sostenitori di tali tesi, inoltre, danno rilievo a quanto previsto dal decreto legge n. 18/2020, che assegna al conduttore un credito d’imposta pari al 60% del canone. Gli stessi aggiungono che sarebbe illogico aiutare il conduttore con un credito d’imposta sull’importo del canone, qualora questo non venga corrisposto o ridotto.
Ciò che mette d’accordo tutti, in ogni caso, è la necessità di ricondurre ogni valutazione ai canoni generali di correttezza e buona fede nell'esecuzione di qualsivoglia contratto (Art. 1175 e 1375 c.c.) non essendo giusto sbilanciare a favore di una delle due parti l’equilibrio del rapporto.
E’ bene quindi che locatore (proprietario) e conduttore (esercente l’attività commerciale) si impegnino a trovare un compromesso.
I provvedimenti restrittivi adottati dallo Stato Italiano per arginare l’epidemia da coronavirus, infatti, sono straordinari e certamente imprevedibili, e causano a catena ripercussioni sull’intera economia nazionale e mondiale.
Tale eccezionalità richiede che le parti del contratto di locazione ragionino sul destino dello stesso, che in molti casi difficilmente potrà proseguire alle stesse condizioni.
Nel caos interpretativo, quindi, valgono i principi di sempre: un buon accordo è meglio di qualsiasi processo.
Avv. Renzo Di Gregorio